경비실에 이런 부탁이 들어올 때가 있습니다.
“302호 관리비 몇 달째 안 내는데, 지나가다 좀 말씀 좀 해주세요.”
먼저 분명히 해두겠습니다. 관리비 독촉은 경비원 업무가 아닙니다. 관리주체가 할 일입니다. 이런 요청을 받으면 “제가 할 일이 아니라 관리소에서 하셔야 한다”고 넘기시면 됩니다.
그런데 미납 이야기는 알아둘 값이 있습니다. 진행 과정에서 경비실이 실행 창구가 되는 단계가 있기 때문입니다. 주차 제한이 그렇습니다.
오늘은 관리비를 안 내면 실제로 어떤 순서로 진행되는지 따라가 보겠습니다.
첫 달: 조용합니다
납부 기한을 넘기면 그날부터 연체료가 붙습니다.
연체료율은 법에 하나로 정해져 있지 않고 단지 관리규약에 적혀 있습니다. 우리 단지 규약을 보면 몇 퍼센트인지 나옵니다.
이 단계는 대개 조용합니다. 다음 달 고지서에 연체 금액이 표시되는 정도입니다.
깜빡한 경우라면 여기서 끝납니다. 실제로 미납 세대 상당수가 악의가 아니라 자동이체 오류나 이사 정신없는 틈에 생깁니다.
두 달: 전화가 가고, 주차가 막힙니다
두 달이 되면 관리소가 움직입니다.
전화를 걸고 독촉장을 발송합니다. 그리고 여기서 주차 제한이 들어갑니다.
유료 주차로 전환하거나, 무료 등록을 해제하거나, 웹 할인을 끊는 방식입니다. 단지마다 다르지만 공통점은 하나입니다. 차를 세우는 데 불편이 생기게 만드는 것입니다.
이게 왜 두 달째에 나오는지 아시겠습니까. 효과가 빠르기 때문입니다. 독촉장은 무시하기 쉽지만 차가 막히면 그날 바로 관리소에 옵니다.
그런데 이 단계에서 경비실이 부딪힙니다.
주차 제한을 실제로 마주하는 자리가 어디입니까. 차단기 앞입니다.
미납 세대 차량이 안 열리는 차단기 앞에서 멈추고, 경비실 창문을 두드립니다. 그리고 화를 냅니다. 관리소가 결정한 일인데 항의는 경비원이 받습니다.
이때 기억하실 것이 세 가지입니다.
첫째, 결정한 사람이 설명해야 합니다.
“이건 관리소에서 결정한 사항이니 관리사무소로 문의하십시오”가 정확한 답변입니다.
이유를 대신 설명하려 들면 논쟁이 됩니다.
둘째, 임의로 열어주지 마십시오.
딱해 보여서 한 번 열어주면 다음부터 매번 요구받습니다. 그리고 관리소 지침을 어긴 것이 되어 나중에 문제가 될 수 있습니다.
셋째, 폭언이나 위협이 있으면 기록하십시오.
시간, 차량번호, 무슨 말을 들었는지 근무일지에 적으십시오. 갑질 문제로 번질 때 이 기록이 유일한 증거가 됩니다.
주차 제한을 시행하기 전에 관리소가 경비실에 대응 지침을 문서로 주는 것이 맞습니다. 없으면 요청하십시오. “미납 차량 문의 시 관리사무소 안내”라는 한 줄이라도 종이로 있으면 근무자가 훨씬 편해집니다.
세 달: 내용증명이 나갑니다
세 달이 되면 내용증명 우편이 발송됩니다.
내용증명은 “이런 내용을 이 날짜에 보냈다”는 것을 우체국이 증명해주는 우편입니다. 그 자체로 강제력은 없습니다. 다만 나중에 법원으로 갔을 때 “충분히 알렸다”는 증거가 됩니다.
이 무렵 미납 세대에서 자주 나오는 주장이 있습니다. “관리가 부실해서 안 냈다”는 것인데요, 대개 받아들여지지 않습니다. 관리 부실은 별도로 다툴 문제이고 관리비 납부 의무와 상계되지 않는다고 보기 때문입니다.
세 달이 넘으면: 바로 법원입니다
여기서 많은 분이 놀랍니다. 생각보다 빠릅니다.
세 달을 넘기면 관리소는 지급명령을 신청합니다. 소송보다 간단한 절차입니다. 법원이 서류만 보고 지급하라고 명령하고, 상대가 2주 안에 이의를 제기하지 않으면 확정되어 판결과 같은 효력이 생깁니다.
함께 진행되는 것도 있습니다. 신용조회로 재산 상황을 파악하고, 채권압류 및 추심을 신청합니다. 통장이나 급여가 압류되는 것이 이 절차입니다.
금액이 크면 경매까지 갑니다.
왜 이렇게 빨리 움직이는지 이유가 있습니다. 관리비를 청구할 수 있는 기간이 3년이기 때문입니다. 3년이 지난 부분은 청구할 권리가 사라집니다. 법에서는 소멸시효라고 합니다. 미루면 못 받는 돈이 되니 관리소는 서둘러야 합니다.
미납 세대에 다른 일이 생기면
이 부분은 관리 실무의 세밀한 영역입니다.
미납 세대가 경매에 넘어가면 관리소는 권리신고와 배당요구를 해야 합니다. 배당요구 종기일까지 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 그리고 그 전에 지급명령을 확정받아 두어야 합니다.
미납 세대 소유자가 파산하면 파산 채권신고를 합니다. 신고 기간 안에 해야 하고, 추가 신고가 가능한 경우도 있습니다.
경비원이 직접 할 일은 아닙니다. 다만 관리소가 이런 일까지 쫓아다녀야 한다는 걸 알면, 미납이 왜 그렇게 예민한 사안인지 이해가 됩니다.
전기는 끊을 수 있습니까
주차 제한은 흔합니다. 그런데 단전·단수는 완전히 다른 문제입니다.
관리규약에 “관리비를 연체하면 단전·단수할 수 있다”고 적힌 단지가 있습니다. 그래서 규약에 있으니 된다고 생각하기 쉽습니다.
법원은 그렇게 보지 않습니다.
대법원은 단전·단수가 위법하지 않으려면 관리규약을 따랐다는 것만으로는 부족하다고 했습니다. 그 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 그렇게 되기까지의 경위, 입주자가 입은 피해 정도를 모두 따져서 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다는 것입니다.
(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598)
쉽게 말하면, 규약에 적혀 있어도 실제로 끊었을 때 지나쳤다고 판단되면 위법입니다. 손해배상 책임이 생기고 형사 문제로 번지는 경우도 있습니다.
적법하다고 인정된 사건들은 사정이 아주 특별했습니다. 미납 규모가 커서 건물 전체 전기가 끊길 위기였고, 다른 입주자 다수의 동의를 받은 경우처럼요.
특히 사람이 사는 아파트는 상가보다 훨씬 엄격하게 봅니다. 생활에 직접 지장이 오니까요.
그러니 이렇게 기억하시면 됩니다. 미납 세대 전기를 끊으라는 지시가 내려오면, 그건 관리소장과 입주자대표회의가 법적 책임을 지고 판단할 사안입니다. 현장 근무자가 실행 여부를 판단할 일이 아닙니다.
집주인이 바뀌면 밀린 돈은 누가
경매나 매매로 소유자가 바뀌면 미납 관리비는 누가 냅니까.
대법원 전원합의체는 새 소유자가 전 소유자의 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액만 승계한다고 판단했습니다.
(대법원 2001다8677 전원합의체)
전부 떠안는 것도, 전부 면제되는 것도 아닙니다. 경비비나 청소비처럼 단지 전체를 위한 비용은 새 주인이 부담하고, 그 집만 쓴 전기·수도 같은 비용은 승계되지 않습니다.
경매로 집을 사려는 분은 꼭 확인하셔야 합니다. 낙찰받고 예상 못 한 청구를 받는 일이 실제로 있습니다.
세입자와 집주인
실제로 사는 사람이 냅니다. 세입자가 살고 있으면 세입자가 관리비를 냅니다.
안 내고 이사 가버리면 보증금에서 공제하는 것이 보통입니다. 그래서 집주인은 세입자가 나갈 때 완납 여부를 확인합니다.
세입자 쪽에서도 챕길 것이 있습니다. 관리비에 함께 청구되는 장기수선충당금은 원래 집주인 부담입니다. 이사 나갈 때 정산해서 돌려받을 수 있습니다. 관리비 고지서 읽는 법 편에서 다뤘습니다.
미납이 늘면 우리에게 오는 것
이 글을 경비원과 미화원 입장에서 마무리하겠습니다.
관리비가 안 걷히면 관리소는 지출을 줄여야 합니다. 그런데 전기료나 승강기 유지비처럼 안 줄일 수 없는 항목이 있습니다.
그러면 어디를 줄이겠습니까. 인건비입니다.
경비 인원을 한 명 줄이거나, 미화 근무시간을 단축하거나, 계약을 갱신하지 않는 방식으로 나타납니다. 미납 세대 몇 곳의 문제가 현장 근무자의 일자리로 돌아오는 구조입니다.
그래서 관리비 이야기가 우리와 무관하지 않습니다. 단지 재정이 튼튼한 곳이 근무 조건도 안정적입니다.
K-apt(www.k-apt.go.kr)에서 단지별 관리비 정보를 볼 수 있습니다. 면접 보러 가는 단지가 있으면 미리 한번 찾아보십시오.
오늘도 순찰 완료! (열세 번째 초소였습니다)
다음 초소에서 또 뵙겠습니다. 필승! 🫡
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